Investir en parts de SCPI via l’assurance-vie

L’assurance-vie : un cadre fiscal avantageux

Le contrat d’assurance-vie est une enveloppe fiscale au sein de laquelle l’épargnant peut investir sur différents supports. Il y a d’abord le fonds en euro, dont le rendement délivré tourne autour de 1%. Puis, l’épargnant a la possibilité de diversifier son allocation grâce aux unités de compte. Il peut s’agir de fonds actions, d’obligations ou encore de fonds immobiliers tels que les SCPI de rendement ou les OPCI Grand Public.

Selon l’allocation mise en place, le contrat d’assurance-vie propose des rendements non garantis supérieurs à ceux affichés par le Livret A (0,50%) ou autres livrets d’épargne disponibles.

Si le contrat d’assurance-vie est largement plébiscité par les Français, c’est parce qu’il présente un cadre fiscal avantageux. En effet, en l’absence de rachat, les gains générés par les supports investis ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu (ou PFU si cette option est choisie). Seuls les prélèvements sociaux sont systématiquement retenus à la source chaque année sur les intérêts crédités sur le fonds euro.

La fiscalité dépendra du moment où l’épargnant décide d’effectuer un retrait, de l’âge du contrat (moins de 4 ans, entre 4 et 8, plus de 8 ans) et du moment auquel les versements ont été effectués (avant 2017 ou après 2017).

En cas de retrait à l’issue des huit premières années, l’épargnant peut bénéficier d’un abattement de 4 600 euros sur les intérêts générés (le double dans le cas d’un couple). Ensuite, l’épargnant opte soit pour une taxation dite au prélèvement forfaitaire unique (PFU) soit pour l’intégration à l’impôt sur le revenu (IR). En choisissant l’option du prélèvement forfaitaire unique, l’imposition appliquée est de 24,70% (7,50% d’impôt sur le revenu plus les prélèvements sociaux de 17,20%) pour les premiers 150 000 euros versés. Au-delà, les gains générés sont imposés à hauteur de 30% (12,80% plus 17,20% de prélèvements sociaux). Si l’épargnant effectue un retrait avant 8 ans, il sera imposé à hauteur de 30% sur les intérêts générés (ou choix de l’impôt sur le revenu si plus avantageux).

Enfin, les versements effectués avant 70 ans bénéficient d’une fiscalité particulière en cas de décès. En effet, les bénéficiaires désignés profitent d’un abattement de 152 500 euros par personne. 

Quid des SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie ?

Au sein de son contrat d’assurance-vie, l’épargnant a également la possibilité d’y intégrer des parts de SCPI. Ainsi, il diversifie ses placements tout en profitant des avantages fiscaux de son contrat. En 2020, les SCPI affichent un taux de distribution sur valeur de marché moyen de 4,20% (les performances passées ne préjugent pas des performances futures). Cela démontre une grande résilience, et ce même en temps de crise.

En cas de retrait au bout de 8 ans, les gains provenant des premiers 150 000 euros versés ne seront imposés qu’à hauteur de 24,50% (7,5% + 17,20% de prélèvements sociaux). Pour rappel, les revenus des SCPI dans le cadre d’une détention en direct entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont imposés au taux marginal d’imposition de l’épargnant, majoré des prélèvements sociaux (17,2 % en 2020). Pour un contribuable fiscalisé à 45%, la fiscalité peut représenter 62,2% hors impôts sur la fortune immobilière (IFI).

Enfin, il existe un dernier avantage financier pour l’épargnant : l’absence de délai de jouissance. Dans le cas d’une détention de parts de SCPI en direct, l’épargnant ne touche ses premiers revenus qu’au bout de 3 à 6 mois en moyenne : il s’agit du délai de jouissance. Il ne s’applique pas lorsque les parts sont souscrites via un contrat d’assurance-vie, les revenus étant perçus immédiatement.

Quelques points de vigilance à retenir 

Les avantages sont nombreux mais l’épargnant doit rester vigilant sur quelques éléments. Tout d’abord, il n’a accès qu’à une offre limitée de SCPI. Il s’agit généralement de SCPI de grande taille investies dans l’immobilier tertiaire traditionnel (bureaux, commerces, entrepôts…). 

De plus et dans un souci de liquidité, les assureurs limitent le nombre total de SCPI qu’il est possible d’intégrer à son contrat. Les frais de gestion du contrat viennent également s’ajouter aux frais de gestion de la SCPI, ce qui en diminue le rendement. 

Toutefois, certains assureurs vie proposent des contrats d’assurance-vie sans frais de gestion ni frais d’entrée. L’épargnant aura donc les mêmes frais que lors d’une détention en direct, tout en profitant des nombreux avantages de cette enveloppe fiscale.

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